Senaryo Simülatörleri
Ev mi Kira mı Simülatörü
Ev alıp kredi ödemek ile kirada kalıp peşinatı yatırıma yönlendirmek arasındaki net varlık farkını, girdiğin varsayımlarla simüle eder. Konuyu ayrıntılı işlediğimiz Ev mi Kira mı? Türkiye'de Konutun Gerçek Maliyeti yazısına da göz atabilirsin.
Sonuç, girdiğin ev değer artışı ve alternatif getiri varsayımlarına son derece duyarlıdır — bu bir tahmin aracıdır, garanti değil.
Ev mi Kira mı Simülatörü
Ev ve kredi
Kira ve varsayımlar
Ev alırsan — 10 yıl sonra net varlığın
₺12.136.673
Ev değeri ₺12.136.673 · Kalan kredi borcu ₺0 · Aylık taksit ₺55.360
Kirada kalıp yatırım yaparsan — 10 yıl sonra
₺15.868.144
Peşinat + taksit-kira farkı, girdiğin getiri varsayımıyla büyütüldü.
Bu varsayımlarla fark
Kirada kalıp yatırım yapmak, ₺3.731.471 daha fazla net varlık bırakıyor
Bu sonuç ne anlama geliyor? Girdiğin ev değeri artışı ve alternatif yatırım getirisi varsayımına göre, ev almak ile kirada kalıp yatırım yapmak arasındaki net varlık farkı.
Ne anlama gelmiyor? Ev fiyatlarının ya da yatırım getirisinin gerçekte bu oranda gerçekleşeceğinin garantisi değil — hangi oranları girersen kazanan taraf değişebilir.
Kıyas, Ev ile Kira Arasında Değil
Soru genelde "ev mi alsam kirada mı kalsam" diye kurulur, ama finansal olarak karşılaştırılan şey bu değildir. Gerçek kıyas, evi alıp kredi ödemek ile kirada kalıp peşinatı başka bir yerde çalıştırmak arasındadır. Peşinatın nereye gittiğini hesaba katmadan yapılan her karşılaştırma, senaryolardan birinin fırsat maliyetini görmezden gelir.
Peşinatın İkinci Hayatı
Araç iki tarafı da simülasyon süresi boyunca işletir. Ev tarafında kredi taksitleri ödenir ve ev, girdiğin oranla değerlenir — burada kaldıraç devrededir, çünkü küçük bir peşinatla evin tamamının değer artışına maruz kalırsın. Kira tarafında ise aylık kira gider olarak çıkar, peşinat ve aradaki nakit farkı alternatif getiriyle büyür. Kredinin teminat yapısını ipotek ve rehin, bankanın ne kadar kredi verebileceğini ise LTV oranı belirler.
Rakamın Söylemediği İki Şey
Simülasyon net varlığı karşılaştırır, ama iki önemli boyutu dışarıda bırakır. Birincisi likidite: ev, ihtiyaç anında hızlıca nakde çevrilemeyen bir varlıktır. İkincisi, krediyle alınan varlığın değer kaybı riski — amortisman tuzağı konutta araca göre nadir görülse de imkânsız değildir. Krediyi erken kapatmayı düşünüyorsan erken ödeme cezası da hesaba girmesi gereken bir kalemdir.
Sıkça Sorulan Sorular
Sonuç neden girdiğim varsayımlara bu kadar duyarlı?
Çünkü iki senaryonun kaderini iki oran belirliyor: evin yıllık değer artışı ve peşinatın alternatif getirisi. Uzun bir simülasyon süresinde bu iki oran arasındaki küçük bir fark bile bileşik olarak büyür ve sonucu tersine çevirebilir. Aracı tek bir cevap almak için değil, hangi varsayım aralığında hangi senaryonun öne geçtiğini görmek için kullan.
Evin oturma değeri, güvenlik hissi gibi sayısal olmayan tarafı hesaba giriyor mu?
Hayır. Araç yalnızca net varlık farkını hesaplar. Kendi evinde oturmanın verdiği güven, taşınma zorunluluğunun olmaması ya da kirada kalmanın esnekliği gibi kalemler rakama dönüşmez — ama karar verirken çoğu insan için belirleyici olan tam da bunlardır. Simülasyon bu tarafı ölçmez, yalnızca finansal tarafı önüne koyar.
Kira senaryosunda peşinat gerçekten yatırılmış varsayılıyor mu?
Evet, karşılaştırmanın anlamlı olması buna bağlı. Kira senaryosu, peşinat tutarının alternatif getiriyle çalıştırıldığı varsayımıyla kurulur. Gerçek hayatta o para yatırıma gitmiyorsa karşılaştırma da geçerliliğini yitirir — ev almamak, tek başına birikim yapmak anlamına gelmez.